Acheter un studio à Paris: Bilan après 20 ans
Un de mes objectifs quand j’avais 25 ans, était d’acheter un pied à terre à Paris. L’objectif était d’acheter le studio en cash et à 29 ans j’ai eu l’occasion d’acheter ce studio.
Le critère d’achat
- Quartier chic, j’ai acheté dans le 7ième
- Rue prestigieuse, avenue de Breteuil (vous savez les rue du Monopoly de couleur verte)
- Studio avec accès ascenseur
Prix d’achat 600 000 francs à l’époque soit 90 000 €, j’ai finalement fait un emprunt de la moitié sur 8 ans, le prix du remboursement étant égal au montant du loyer. On peut dire que j’ai donc acheté l’appartement à moitié prix!
Cela fait 20 ans que je le loue ce studio (je n’y ai jamais vécu), j’ai laissé la gestion à une entreprise qui n’a jamais laissé l’appartement vide plus de 15 jours! en partant du principe que le loyer net moyen durant ces 20 ans, a été à peu près de 400 € (le loyer actuel est de 700 €), j’ai donc engrangé 96 000 € de loyer, soit plus de rentrées que le prix d’achat initial.
De plus l’appartement doit valoir maintenant 220 000 € aujourd’hui ce qui fait que j’ai fait une plus-value de 130000 €. Ce qui fait un taux d’intérêt du placement à environ 7,7% par an.
En ajoutant les loyers ça fait 316 000 €. Sauf erreur, cela fait un placement à 11 %.
Conclusion
Placé dans la pierre sur le long terme paye bien. Sachant que la décennie boursière (2000 2010) a été une décennie perdue (plus value de 0% sur la moyenne). Je peux dire que j’ai fait un très bon placement. Ce studio servira éventuellement à mes enfants s’ils vont étudier à Paris un jour. Sinon, il continuera (j’espère) à produire son rendement pépère.
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Les temps évoluent et malheureusement il est aujourd’hui (quasiment) impossible de refaire une aussi belle opération immobilière. T’as eu du nez, bravo !
Non je pense qu’il y a toujours des opportunités, peut-être pas avec un studio à Paris, mais il y a des petites niches comme acheter un garage ou plusieurs, cedric en parle sur son blogue business attitude. Et puis il faut avoir être aux aguets. Exemple, j’ai eu vent de la construction d’une route il y a 10 ans, j’ai acheté deux terrains en bordure de cette route qui n’était qu’un chemin de boue avant, total au bout de dix ans 2000% de plus value. Je pense qu’il faut juste creuser un peu, étudier, lire, s’intéresser. Je suis persuadé aujourd’hui qu’il faut creuser les technologies vertes, je pense que c’est un bon plan. J’ai pensé également acheter un appartement à Miami pour profiter du dollar bas, (bon je ne me suis pas décidé)….
A quoi penses tu exactement quand tu penses aux technologies vertes ?
Je ne suis pas sur de voir d’investissement direct à faire en rapport (mais je ne connais pas bien le sujet).
Acheter aux Etats Unis, j’y pensais aussi mais plusieurs choses me bloquent :
- le dollar va continuer à baisser sur le long terme donc un investissement en dollars va se dévaluer.
- la crise immobilière US est loin d’être finie
- l’incertitude d’acheter un bien à distance sans pouvoir tout vérifier…
Je trouve que ça fait beaucoup d’incertitudes…
Si ce n’est pas indiscret, combien te prend la société pour louer l’appartement ?
Bravo en tout cas pour ce bel investissement. C’est ce qui s’appelle avoir eu du flair !
Effectivement, il y a certains obstacle à franchir. Je ne pense pas que le dollar va baisser, pour le reste…
Pour ta question les honoraires sont de 7.5% vient s’ajouter la TVA de 19.80% sur le montant soit doit approcher les 10% du loyer. Vient s’ajouter une assurance garantie loyer qui est de 3% environ
Pour le vert à toi de creuser, car étant au brésil, je suis un peu déconnecté,
Merci de ta réponse sur l’agence.
Pour le dollar, ça me parait l’évolution quasi certaine à long terme vu la stratégie de quantitative easing de la Fed, l’état de l’économie us et la guerre des monnaies qui se met en place.
Robert Kiyosaki a dit : » L’affaire du siècle se présente chaque semaine dans le journal. »
Ce qui veut bien dire qu’il faut toujours être en veille et scruter toutes les opportunités possibles pour en dénicher une.
Le fait que tu dise que ce type d’opération est impossible veut juste dire qu’il faille travailler un peu plus!
Et Voilà un article qui me refait penser à mon père qui me tanne en ce moment pour que j’achète quelque chose en France !
Je sais qu’il à raison mais sincèrement je n’ai ni l’envie ni le temps de m’y mettre ! Cependant je sais que tu as raison sur toute la ligne. 20 ans après on est tenté de se faire des bisous pour avoir été aussi futé à l’age de 29 ans (mais c’est mon age ça merde, bon faut que j’achète mdr)
Merci Marothro pour cette article UTILE (comme le reste du contenu d’ailleurs
Mohamed Semeunacte
Tu as raison sur l’intérêt de placer dans la pierre, mais tu oublies dans ton article de parler des impôts locaux, des travaux (dans un immeuble collectif, en 20 ans, il y en a forcément eu)et des éventuels départs à la cloche de bois (qui peuvent bloquer la location plusieurs mois…).
Ca n’empêche pas que ce type de placement soit intéressant, mais il ne faut pas se lancer à l’aveuglette, il faut être en mesure de faire face à certains imprévus, surtout si on compte sur les loyers pour rembourser le crédit.
effectivement c’est pour cela que d’un loyer de 700 € je ne compte que 400 € de revenu net. la taxe foncière est de 500 € par an. Les impôts locaux sont à la charge du locataire, les charges de l’appartement sont de 1000 € par an environ et je suis taxé à 25% sur les revenus car j’habite à l’étranger ça doit faire un peu plus que 440 € net par mois. comme j’ai une assurance loyer j’ai une petite garantie sur les loyer impayé. La moyenne des locataires est de 3 ans, les travaux de rénovations sont rare et la plupart du temps récupéré sur la caution. A chaque changement de locataire je paye un mois de loyer à l’agence….
@Thierry
Voilà un retour d’expérience fort intéressant!
Pour tout te dire, je souhaite en ce moment faire cet genre d’investissement en petite couronne. Le truc de gérer cela à distance (entre mes voyages et le fait que je souhaite pas rester à Paris à moyen terme)me fait un peu stresser. Mais bon visiblement c’est pas un soucis ca marche!
Pour les garages et parking, cela me semble chaud de gérer cela à distance, surtout pour le loyer perçu non?Une agence s’occupe-t-elle de ce genre de bien?
@Mohammed
Cela ma parait chaud d’acheter un truc en habitant l’étranger, vu que tu ne peut pas le visiter.Connais-tu certains qui l’ont fait?
@fabrice, mon agence, me vire les paiements tous les mois, c’est réglé comme une horloge depuis 13 ans que je suis avec eux.
Pour investir, en petite couronne, mon conseille est d’investir dans des quartier type zone sensible en cours de rénovation.
J’ai acheté un appartement à Boulogne Billancourt pont de sèvre en 2001 que j’ai revendu en 2005 avec 80% de plus value. Je savais que grâce à l’ile Seguin, j’allais toucher un jackpot! Comme j’y habitais, je n’ai pas payé d’impots sur la plus value. Ce n’était pas un petit appartement 140 mètres carré 3 chambres, terrasse, deux salle de bains!
Quelques personnes m’ont traité de fou!
@Thierry
jamais eu trop de vacances locative?
Oui je regarde dans ces zones genre Argenteuil ou Saint-Denis
Excellent retour d’expérience qui montre bien que les placements immobiliers restent et demeurent l’un des meilleurs placements malgré tout … surtout sur la durée.
Bonjour,
Je m’appelle Susanna et je suis la web-master d’un site dedié au domain financier.
Je viens de visiter votre site 1sens.net et je crois qu’il est un site très interessant.
Pour cette raison, j’aimerais vous proposer une collaboration.
Par exemple, nous pourrions établir une collaboration éditoriale, échanger des visiteurs ou aussi organiser des
parrainages pour augmenter le nombre de nos visiteurs.
Que pensez-vous de cette proposition?
Dans l’attente de votre réponse.
Je vous remercie.
Susanna
ce blogue n’a pas vocation de faire un trafic énorme, c’est juste un bloc note avec quelque réflexions personnelles
Bonjour Marohtro
J’ai 29 ans et j’aimerai me servir de votre expérience pour conseil.
Certe les prix ne sont plus les même mais je souhaiterai acheter autour de la couronne de Paris un appartement pour investissement locative.
Les prix étant plus élévés qu’avant passez vous le risque les plus value ne soit plus interressante pour dans quelques année?
Merci de votre réponse
cordialement
Bonjour, @zenbreti ! ma vision du marché français est maintenant un peu éloignée du fait que j’habite au Brésil. Mon opinion est la suivante, il y a souvent des niches intéressante à exploiter. Exemple acheter un appartement dans une zone sensible mais dont on sait qu’elle va être réaménagée : exemple : la zone de boulogne billancourt pont de sèvre. Quand j’ai su que l’ile seguin allait être totalement reconstruite, j’ai acheté un appartement dans cette partie de la ville qui n’est (n’était) pas super réputée. j’ai fait une plus-value à la revente de 80% sur 4 ans. J’ai plein d’exemple comme ça en tête comme la gar e de Massy, ou encore la zone derrière la défense à Nanterrre, (bien sûr ces zones ont maintenant évoluée) mais je suis sûr qu’il y en a d’autres.
Salut, et merci pour ces commentaires clairement utiles.
J’ai 25 ans, vis actuellement et travail aux Etats-Unis avec mon amie (française également). Nous ne connaissons que peu de choses à l’immobilier mais souhaiterions faire un investissement d’ici les 6 prochains mois afin de louer. Nous pensons à un investissement de 150000 euros max avec un crédit court, continuant de payer notre appartement ici (location).
1/ Studio dans le coeur (1-8eme) ou plus grand en petite couronne?
Vaut-il mieux maintenant (2011) investir dans un 15m2 dans le centre de Paris ou pour un peu plus grand en petite couronne? Histoire de flaire, regarder les changements d’environnement, c’est ça?
2/ En France ou aux Etats-Unis?
Nous prévoyons de rester à San Francisco encore quelques années (5 ans) et nous posons donc la question d’un investissement en France (Paris) ou ici.
Pourquoi as-tu songé à Miami ? Que penses-tu d’un investissement aux US dans un marché qui semble stagner ?
Merci pour tes conseils.
@Matt les prix dans paris sont élevés, comme je dis dans mon dernier commentaire « acheter un appartement dans une zone sensible mais dont on sait qu’elle va être réaménagée »
Si vous restez 5 ans à San Francisco, n’hésitez pas achetez sur place, les taux doivent être faible et les prix bas (ça doit dépendre du quartier aussi, bien sûr). Les US ne vont pas rester dans cet état, ils vont remonter le pente, et si la pente remonter, l’immobilier va aussi remonter
J’ai pensé à Miami, car c’est la destination la plus proche de chez moi aux USA. Donc un peu plus gérable à distance